지하 공간은 과거에는 기피 시설로 여겨졌으나, 최근에는 기술 발전과 새로운 활용 방안 모색을 통해 부동산 시장에서 새로운 투자 기회로 주목받고 있습니다. 인구 증가와 도시화 심화로 지상 공간이 부족해짐에 따라, 지하 공간의 효율적인 활용이 중요해지고 있으며, 이는 곧 투자 가치 상승으로 이어질 수 있는 기회겠습니다.
지하 공간 투자의 장점
- 상대적으로 저렴한 가격: 지하층은 일반적으로 지상층에 비해 매매가와 임대가가 저렴하여 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.
- 넓은 면적 확보 가능: 동일한 가격으로 지상층보다 넓은 면적의 공간을 확보할 수 있어, 특정 업종에 적합한 공간을 구성할 수 있습니다.
- 다양한 활용 가능성: 지하 공간은 상업 시설, 주거 공간, 물류 시설, 문화 시설 등 다양한 용도로 활용될 수 있습니다.
- 도시 기능 분산: 지하 공간 개발은 지상 교통 혼잡을 완화하고, 도시 기능을 분산시키는 효과를 가져올 수 있습니다.
지하 공간 투자 시 고려 사항
- 기본 수요층 확보: 상가 주변에 거주 세대나 유동 인구가 충분히 확보되어 있는지 확인해야 합니다. 배우 소비 세력이 부족하면 지하 공간은 물론 지상층도 고객 유입이 어렵게 됩니다.
- 업종 선정: 지하 공간의 특성에 맞는 업종을 선정해야 합니다. PC방, 피트니스센터, 스크린골프장, 노래방, 대형 할인마트 등은 지하 공간에서 운영하기 적합할 수 있습니다.
- 접근성 및 편의성: 지하로 연결되는 통로가 편리하고 쾌적해야 하며, 엘리베이터 등 편의 시설이 잘 갖춰져 있어야 합니다.
- 환기 및 안전 시스템: 실내 환기 시스템, 방재 시설 등이 잘 갖춰져 있는지 확이해야 하며, 오래된 지하 공간의 경우 공기 질이 나쁘거나 안전 문제가 발생할 수 있습니다.
- 법적 규제: 지하 공간 개발 및 이용에 대한 법적 규제를 확인하고, 건축 허가 가능성 등을 꼼꼼히 검토해야 합니다. 특히 주거용으로 사용될 경우 건축 허가가 제한될 수 있습니다.
- 수익률 분석: 임대료, 관리비, 공실률 등을 고려하여 투자 수익률을 꼼꼼하게 분석해야 합니다. 지하 상가의 경우 1층 상가에 비해 수익률이 낮을 수 있으므로 신중한 분석이 필요하겠습니다.
지하 공간의 다양한 활용 사례
- 상업 시설: 지하 상가는 쇼핑, 식사, 여가 활동을 즐길 수 있는 공간으로 활용될 수 있습니다. 고투몰(Gotomall)과 같이 대규모 지하 쇼핑 센터는 많은 유동 인구를 유치하며, 다양한 상품과 서비스를 제공합니다.
- 문화 시설: 지하 공간은 공연장, 전시 공간, 도서관 등으로 활용되어 시민들의 문화 향유 기회를 확대할 수 있습니다. 서울광장 지하의 미개방 공간을 활용한 시민 탐험대 운영 및 상상 공모전 등이 그 예시입니다.
- 주거 공간: 해외에서는 지하 또는 반지하 공간을 개조하여 주거 공간으로 활용하는 사례가 있습니다. 채광, 환기, 방습 등의 문제를 해결하여 쾌적한 주거 환경을 조성하는 것이 중요합니다.
- 물류 시설: 지하 공간은 물류 시설, 특히 도심형 물류 시설로 활용될 수 있습니다. 영등포시장역과 신풍역 등 지하 유휴 공간에 무인 물류 시설을 설치하는 방안이 제시되기도 했습니다.
- 산업 시설: 데이터 센터, 연구 시설 등 첨단 산업 시설을 지하에 건설하여 보안 및 안정성을 강화할 수 있습니다. 티시먼스파이어는 한국 바이오산업의 잠재력을 보고 관련 연구단지 개발에 적극적으로 나서기로 했습니다.
- 공공 시설: 방공호, 지하 대피 시설, 지하 주차장 등으로 활용되어 시민들의 안전과 편의를 증진시킬 수 있습니다. 서울시는 싱크홀 발생에 대비하여 지하 정보 지도를 제작하고 공개할 계획입니다.
투자 시 유의할 점
- 지하 상가 임대료 상승 논란: 고속터미널 지하상가(고투몰)의 경우, 서울시의 대부료 인상으로 인해 임차인들의 부담이 가중되는 사례가 있습니다. 임대료 인상 요인을 사전에 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다.
- 부동산 시장 침체: 부동산 시장 침체 시 지하 상가의 공실률이 높아질 수 있으며, 이는 투자 수익률 하락으로 이어질 수 있습니다. 최근 금리 인상 등으로 부동산 PF 대출이 어려워지면서 개발 사업 중단되는 사례도 발생하고 있습니다.
- 과거 지하상가 투자 실패 사례: 1980년대 지하상가 분양 붐 당시, 높은 분양가와 낮은 수익률로 인해 투자자들이 손해를 보는 경우가 있었습니다. 과거 사례를 교훈 삼아 신중하게 투자 결정을 내려야겠습니다.
프롭테크(PropTech) 활용
부동산 정보 플랫폼을 활용하여 지하 공간 투자에 필요한 정보를 얻을 수 있습니다. 직방, 밸류맵, 빅밸류, 리치고 등은 부동산 매물정보, 시세 정보, 투자 분석 도구 등을 제공합니다.
결론
지하 공간 투자는 숨겨진 기회를 제공할 수 있지만, 꼼꼼한 분석과 신중한 접근이 필요합니다. 입지, 업종, 접근성, 안전, 법적 규제, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 투장 결정을 내려야 하며, 부동산 시장 상황과 정부 정책 변화에도 꾸준히 관심을 가져야한다.
